Immobilienfinanzierung
Ob Erstfinanzierung, Anschlusskredit oder Kapitalanlage: Die richtige Baufinanzierung entscheidet darüber, wie viel Haus Sie sich wirklich leisten können. Unser Ratgeber erklärt die wichtigsten Bausteine und gibt Ihnen eine klare Checkliste für das Gespräch mit der Bank.
- Eigenkapital, Beleihungswert und Bonität verstehen
- Zinsbindung und Tilgung passend wählen
- Fördermittel von KfW, BAFA und Co. nutzen
- Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen planen
- Checkliste für das Finanzierungsgespräch
Die wichtigsten Bausteine Ihrer Finanzierung
Eigenkapital & Beleihungswert
Banken verlangen 20 bis 25 Prozent Eigenmittel. Hinzu kommen Kaufnebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer und Makler. Der Beleihungswert liegt in der Regel bei etwa 85 Prozent des Verkehrswerts.
Zinsbindung & Tilgung
Bei niedrigen Zinsen lohnen sich lange Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren. Die Tilgungsrate lässt sich bei den meisten Instituten während der Laufzeit anpassen, etwa nach einer Gehaltserhöhung oder Elternzeit.
Fördermittel & Zuschüsse
KfW, BAFA und Landesförderungen bieten zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Die Anträge müssen vor Baubeginn gestellt werden.
Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an. Ein Bankwechsel kann sich lohnen, ist aber mit Grundschuld-Abtretung und Notarkosten verbunden. Forward-Darlehen sichern günstige Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus.
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Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
In der Regel verlangen Banken 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Zusätzlich müssen die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) aus Eigenmitteln bezahlt werden. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro sollten also rund 75.000 Euro angespart sein.
Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank im Fall einer Zwangsversteigerung voraussichtlich erlösen würde. Er liegt typischerweise bei etwa 85 Prozent des Verkehrswerts. Die Differenz müssen Sie durch Eigenmittel abdecken.
Das hängt vom aktuellen Zinsniveau ab. Bei niedrigen Zinsen lohnen sich längere Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren, um sich die günstigen Konditionen zu sichern. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein, wenn Sie auf sinkende Zinsen setzen.
Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Das BAFA fördert erneuerbare Energien wie Wärmepumpen oder Solarthermie. Zusätzlich gibt es Landes- und Kommunalförderungen, besonders für Familien. Wichtig: Anträge müssen vor Baubeginn gestellt werden.
Ja. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie jedes Immobiliendarlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Das lohnt sich besonders, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind.
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu 60 Monaten startet. Die Bank berechnet dafür einen kleinen Zinsaufschlag. Einmal abgeschlossen, ist der Vertrag bindend.
Das ist empfehlenswert. Mit einer Finanzierungszusage wissen Sie, bis zu welchem Betrag die Bank Ihren Kauf finanziert. Wenn mehrere Interessenten eine Immobilie wollen, kann die Zusage den Ausschlag geben, weil Sie Ihre Solvenz sofort belegen können.